Luego de la caída del Santander Banif Inmobiliario, ha quedado al descubierto la escasa liquidez que tienen los fondos inmobiliarios. Esto se debe a la naturaleza de sus activos: inmuebles que se dedican a la locación, muy afectados por la crisis económica que afecta al país.
Los cálculos de valoración en los fondos en la orden ministerial de Marzo de 2003, hizo que las oscilaciones de su patrimonio no sean bruscas. Según la normativa, las compañías de cartera de activos realizan una sola tasasión anual de los activos, como también de los inmuebles que compran o venden, con el fin de imputar los correspondientes plusvalías o minusvalías que tuvieron con la operación inmobiliaria.
Muchos deciden repartir escalonadamente la valoración de los inmuebles en el transcurso del año. Llevan la tasación de uno o más inmuebles por mes. El Santander, por ejemplo, realizaba la tasación de una doceava parte de su cartera en forma mensual.
Para tomar el valor liquidativo de la participación de un fondo que publican mensualmente las gestoras, se exige que se tome entre el mínimo de dos cantidades: el afluyente de la mensualidad obtenida por los alquileres de edificios y locales, en relación con el plazo de los contratos a el precio de mercado
La legislación impone prudencia: “según la cual frente a varias opciones o posibilidades de elección, dentro de las mismas condiciones, se elegirá la que dé el resultado de un menor valor de tasación.”
El Fondo Santander Banif Inmobiliario está cotizado en función al primer criterio y en la actualidad pasará al segundo. Las normas que regulan este último dicen que debe, entre otros requisitos, haber un mercado representativo de inmuebles comparables y tener información adecuada para controlar los precios de compraventa en el mercado local, comparables al menos hasta dos años antes a la fecha de valoración.
Con el sistema señalado, hizo que estos fondos no hayan tenido mayores problemas en la crisis inmobiliaria. En el último año la rentabilidad media fue de -0,11% y la ponderada por el peso de Santander y BBVA –2,00%. Los tres fondos que en la actualidad dan rendimiento positivo son: Segurfondo Inversión (gana 4,03%), Caja de Madrid (+ 3,97%) y el Sabadell (+1,21%).
Según expertos creen que la crisis los va a perjudicar en algo. El consejero delegado de Profim-Víctor Alvargónzalez, expresó “Hace ya un año advertimos que la rentabilidad iba a decaer. Decir que no tienen problemas, porque la mayoría de sus ingresos provienen de los alquileres, es falso, porque en un plano de recesión, estos también se resienten por las quiebras de las empresas, la renegociación de los contratos o el traslado a oficinas más baratas.” Agregó que los fondos inmobiliarios son los indicados para inversión a muy largo plazo, por la escasa liquidez que da y para inversores cualificados.
Si bien los fondos inmobiliarios en España son diversos en función de sus activos, el inconveniente que sus gestores se están enfrentando es la práctica imposibilidad de vender edificios en las condiciones actuales.
Entendidos de la materia indican que sean centros comerciales, oficinas, o viviendas, en los buenos momentos era difícil su venta a corto plazo. Esto ocurrió hace dos años. En la actualidad, es casi imposible cerrar un trato rápidamente, aunque se decidan hacia los oportunistas que están en los mercados. Cuando aumentan las solicitudes de reembolsos, se incrementan los problemas de hacer liquido a los activos.
Los gestores han criticado la obligación de poseer una 50% de lo invertido de su patrimonio en viviendas. Otra influencia sobre estos productos es que el cambio económico afecto el valor y la rentabilidad de los activos residenciales, impactando de lleno en las oficinas o actividad de turismo. Eso no les ha impedido la diversificación , que no es igual de alta en todos los fondos o llegar a edificios emblemáticos .
Sabadell BS Inmobiliario tiene otras propiedades como los hospitales Quirón y el edificio Víctor Hugo , ubicado en el alto standing de París. Santander Banif Inmobiliario, posee el Edificio España y el Complejo Diagonal Mar, en Barcelona.
Quedan solo cinco fondos inmobiliarios español en la actualidad, el primero fue creado en 1995. El patrimonio del mes de Enero era de 7.254 millones de euros. Luego de la liquidación de los de BBVA y Santander, se redujo a 2.400 millones.
